一般情况下，监护人以被监护人名下房产为他人提供抵押担保属于损害被监护人权益的行为，为无权代理，对被代理人不发生法律效力，直接认定抵押合同无效。但最高院在一案件中认为，我国现行法律对抵押人的身份并无限制性规定，由监护人代为签署抵押合同并无违反相关法律法规的禁止性规定；同时，监护人以未成年人名下房产对外提供抵押担保即使损害被监护人利益，由监护人承担法律责任，但不能由此否定抵押合同的效力而由合同相对方承担法律责任；另外，监护人在获得贷款前出具不损害被监护人的声明，获得贷款后又以损害被监护人利益主张合同无效，属于恶意抗辩，违背了诚实信用原则，再审法院不予采信，因此认定案涉抵押合同为合法有效之合同。
鉴于此，涉及以未成年人名下房产提供抵押担保的情形，建议注意以下几点：
第一，在拟抵押房产所在地不动产登记中心了解房产抵押登记的资料清单和流程
第二，由监护人作为法定代理人直接签署抵押合同并协助办理抵押登记手续；
第三，在监护人签署抵押合同的同时由该监护人出具相关声明，明确表示以未成年人子女房产对外提供抵押担保并无损害被监护人利益。
经典案例：
以黄韵妃与华夏银行股份有限公司深圳天安支行、昶皓照明股份有限公司、上赫股份有限公司、黄恒燊、温小乔一般担保合同纠纷一案分析。
裁判要旨：
我国现行法律对抵押人的身份并无限制，黄韵妃系限制民事行为能力人，其母亲温小乔以监护人的身份代其签订抵押合同并不违反法律禁止性规定。其次，《中华人民共和国民法通则》第十八条第二款规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任。即便监护人温小乔代黄韵妃签订抵押合同的行为损害了黄韵妃的利益，法律也仅规定由监护人来承担相应责任，而非由此否定合同效力并由合同相对人承担责任。在此情况下，二审法院认定案涉抵押合同有效并无不当。此外，黄韵妃的监护人当初为获取贷款利用未成年人黄韵妃名下的财产进行抵押并出具不损害其利益的声明，在获得贷款之后又以损害未成年人利益为由主张合同无效，该抗辩理由属恶意抗辩，违背诚实信用原则，二审法院对该抗辩理由未予采纳并无不当。
黄韵妃主张，其监护人与华夏银行天安支行在签订合同时存在恶意串通情形，对此，黄韵妃并无证据予以证实，且该主张同样属于恶意抗辩，本院亦不予采纳。
关于华夏银行天安支行在二审中提交的《声明》，二审法院虽采纳该证据用以证明抵押合同的签订不存在侵犯黄韵妃利益的情形，合同因此不应认定为无效，但本案抵押合同的效力认定无需取决于该声明内容的存在与否，即该证据应否作为新证据采纳不影响本案的处理结果。因此，本案不存在因采纳《声明》而认定事实错误的情形。
华夏银行天安支行在签订合同时并无主观恶意，亦不存在明显过错，黄韵妃主张由华夏银行天安支行承担相应责任无事实依据和法律依据。
附 判决书：
黄韵妃与华夏银行股份有限公司深圳天安支行、昶皓照明股份有限公司、上赫股份有限公司、黄恒燊、温小乔一般担保合同纠纷申请再审民事裁定书
最高人民法院
民事裁定书
（2014）民申字第308号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黄韵妃。
法定代理人：温小乔，系黄韵妃之母。
委托代理人：曾志慧，广东诚公律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：华夏银行股份有限公司深圳天安支行。
负责人：刘飞，该行行长。
委托代理人：严宏，该行职员。
委托代理人：叶安民，广东博商律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：昶皓股份有限公司。
法定代表人：黄恒燊，该公司董事长。
被申请人（一审被告）：上赫股份有限公司。
法定代表人：黄恒燊，该公司董事长。
被申请人（一审被告）：黄恒燊。
被申请人（一审被告）：温小乔。
再审申请人黄韵妃因与被申请人华夏银行股份有限公司深圳天安支行（以下简称华夏银行天安支行）、昶皓股份有限公司（原昶皓照明股份有限公司，以下简称昶皓公司）、上赫股份有限公司、黄恒燊、温小乔借款合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2013）粤高法民二终字第97号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
黄韵妃申请再审称：1.二审法院采纳华夏银行天安支行于二审期间提交的《声明》作为新证据，并据此认定《个人最高额抵押合同》（以下简称抵押合同）有效，程序违法，且认定事实错误，适用法律错误。2.抵押合同因黄韵妃监护人处置黄韵妃名下财产损害了未成年人利益，且黄韵妃监护人与华夏银行天安支行在签订合同过程中存在恶意串通的情形，故该抵押合同中涉及以黄韵妃持有的“深圳市龙岗镇植物园栖湖25号别墅”的份额上所设立的抵押担保无效，二审判决认定合同有效有失公平公正。3.华夏银行天安支行的主观恶意显著，二审法院适用“诚实信用”原则规制黄韵妃错误；由于华夏银行天安支行在签订《抵押合同》时具有过错，其应当按其过错程度承担相应责任。黄韵妃依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。
华夏银行天安支行提交意见称：1.《声明》不是华夏银行天安支行在二审中提交的新证据，而是二审法院在开庭期间主动调查搜集的证据，不存在程序违法。2.黄恒燊及温小乔作为黄韵妃的生父、生母，是黄韵妃的法定代理人，代理黄韵妃签订抵押合同合法有效；黄韵妃监护人一方面将资产转移至未成年人名下用于向银行抵押贷款，另一方面以损害未成年人利益之名要求确认抵押担保无效，此种方式纯粹是为恶意逃避债务做准备，法律应给予否定评价。3.华夏银行天安支行在签订抵押合同时与黄韵妃的监护人之间不存在相互串通的情形，亦不存在过错。请求依法驳回黄韵妃的再审申请。
本院经审查查明：昶皓照明股份有限公司于2013年8月14日变更公司名称为昶皓股份有限公司。
本院认为，本案的争议焦点为：抵押合同中涉及以黄韵妃持有的“深圳市龙岗镇植物园栖湖25号别墅”份额所设立的抵押担保效力应如何认定。
首先，我国现行法律对抵押人的身份并无限制，黄韵妃系限制民事行为能力人，其母亲温小乔以监护人的身份代其签订抵押合同并不违反法律禁止性规定。其次，《中华人民共和国民法通则》第十八条第二款规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任。即便监护人温小乔代黄韵妃签订抵押合同的行为损害了黄韵妃的利益，法律也仅规定由监护人来承担相应责任，而非由此否定合同效力并由合同相对人承担责任。在此情况下，二审法院认定案涉抵押合同有效并无不当。此外，黄韵妃的监护人当初为获取贷款利用未成年人黄韵妃名下的财产进行抵押并出具不损害其利益的声明，在获得贷款之后又以损害未成年人利益为由主张合同无效，该抗辩理由属恶意抗辩，违背诚实信用原则，二审法院对该抗辩理由未予采纳并无不当。
黄韵妃主张，其监护人与华夏银行天安支行在签订合同时存在恶意串通情形，对此，黄韵妃并无证据予以证实，且该主张同样属于恶意抗辩，本院亦不予采纳。
关于华夏银行天安支行在二审中提交的《声明》，二审法院虽采纳该证据用以证明抵押合同的签订不存在侵犯黄韵妃利益的情形，合同因此不应认定为无效，但本案抵押合同的效力认定无需取决于该声明内容的存在与否，即该证据应否作为新证据采纳不影响本案的处理结果。因此，本案不存在因采纳《声明》而认定事实错误的情形。
华夏银行天安支行在签订合同时并无主观恶意，亦不存在明显过错，黄韵妃主张由华夏银行天安支行承担相应责任无事实依据和法律依据。
综上，黄韵妃的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回黄韵妃的再审申请。
